Проект ПЗЗ, выполненный на базе утвержденного Генерального плана Ялты, содержит ряд недочётов:
1. На Карте градостроительного зонирования в границах городского округа Ялта присутствуют участки, исключённые из Генплана — 50 участков общей площадью более 200 га, а также участки «спорной градостроительной ситуации». Установление границ территориальных зон в пределах этих участков, а также назначение регламентов использования территории, выполненное в ПЗЗ, до «урегулирования градостроительной ситуации» является преждевременным и, в силу самого определения статуса участков, необоснованным. Особую тревогу вызывает северо-восточный участок территории г. Ялты, непосредственно примыкающий к Ялтинскому горно-лесному заповеднику (ООПТ федерального значения).
2. Наложение границ территориальных (проектных) зон и зон с особыми (ограничительными) режимами использования территории (зоны охраны объектов культурного наследия (см. Комментарий), 1-я и 2-я зоны округа санитарной охраны курортов) не отражено на Карте территориального зонирования, что противоречит Градостроительному кодексу РФ (Гл.4, Ст.30, п.5) и ведёт к некорректной разработке регламентов использования и застройки территории.
3. Регламенты ряда зон (ТЗ-05 (многофункциональной застройки), ТЗ-06 (городского центра), ТЗ-08 (научно-исследовательской деятельности), ТЗ-18 (спортивно-туристической деятельности) и др.) противоречат ограничительным регламентам (см. п.2), установленным в соответствии с законодательством РФ.
4. Установленные проектными регламентами параметры застройки территории преимущественной части городского округа — этажность 4–8 эт., высота сооружений 24–36 м., плотность застройки 30-80%, учитывая проектную концентрацию осваиваемых строительством участков в прибрежной полосе, являются совершенно недопустимыми для ЮБК, т.к. приведут к формированию непрерывной урбанизированной полосы, уничтожающей историко-культурную ценность и рекреационного привлекательность Южного берега Крыма.
Комментарий:
Среди обосновывающих проектное решение Генерального плана материалов содержится «Карта территорий объектов культурного наследия». Этой карты на 08.02.2019г. нет в составе материалов, выставленных на рассмотрение для проведения общественных слушаний сроком до 14.02.2019. Раздел Генплана, посвящённый охране культурного наследия, графически отражённый на «Карте», характеризуется серьёзным упущением: охранные и защитные зоны ОКН не всегда структурированы в единой законодательно закреплённой (ФЗ-73) системе охранного зонирования. Так, на всём западном участке побережья от Фороса до Кастрополя, а также на территории от Кореиза до Ялты и от пгт. Восход до горы Аю-Даг отсутствуют зоны регулирования застройки 1-й и 2-й степени и зона охраняемого ландшафта; зона охраняемого ландшафта не выделена также в периферийной части города Ялты. Эти недочёты препятствуют решению задачи сохранения целостного исторического архитектурно-ландшафтного комплекса Южного берега Крыма.
Анализ некоторых конкретных участков ЮБК показывает, что Правила землепользования и застройки не только назначают режимы застройки, противоречащие историко- и природоохранным требованиям, но и попросту не учитывают реально сложившееся положение.
Так, например, в районе Лименского залива близ Симеиза проектная зона «санаторно-курортной деятельности» (ТЗ-07) на три четверти представлена районом богатых особняков различной этажности, огороженных глухими заборами, отсекающими единственный, теперь уж бывший, санаторий «Голубой залив» от его парка, занятого этими особняками. Зоне «спортивно-туристической деятельности» (ТЗ-18), занимающей две трети береговой полосы и застроенной индивидуальными 2–3 этажными коттеджами, регламент предписывает возведение здесь 8 этажных зданий высотой до 32 м. с площадью застройки участков до 40%. И это в 1-й зоне округа санитарной охраны курортов, где проживание в любом его виде категорически запрещено! Соседняя зона «многофункциональной застройки» (ТЗ-05), охватывающая зону современного аквапарка, взамен существующих бассейнов и водных аттракционов с 1–2 этажными блоками обслуживания предлагает опять же 8-этажную застройку высотой уже 36 м. и плотностью 60%. Все это должно происходить в уникальном природном оазисе Лименской долины на границе Ялтинского горно-лесного заповедника, под западным склоном памятника природы г. Кошка, на исторической территории усадьбы «Лимена», связанной с именами многих выдающихся деятелей отечественной истории и культуры!
Аналогичная картина наблюдается на территории бывшего детского санатория им. Комарова (ист. Мшатка) близ Фороса, бывшей усадьбе Н. Я. Данилевского, философа, учёного и писателя второй половины XIX века. От кромки берега моря до шоссе Ялта-Севастополь, вместе с историческим парком и могилой Н. Я. Данилевского, территория «накрыта» режимом «спортивно-туристической зоны (ТЗ-18)» с соответствующими параметрами застройки: 8 эт., 32 м. высоты, 40% площади застройки. Никаких признаков ограничения режима наличием 1-й и 2-й зон санитарной охраны курорта и зон охраны объектов культурного наследия непосредственно в регламенте этой зоны нет.
Проектом ПЗЗ выделено множество участков вышеперечисленных территориальных зон, а также зоны «городского центра» (ТЗ-06) с аналогичными режимами застройки: игнорирование засорённости территории коммерческим жильём, этажность до 8 этажей, высота зданий до 36 метров, процент застройки до 80%. Все эти участки, с соответствующей проектной перспективой, формируют прибрежную полосу, наиболее ценную в климатическом, ландшафтном и историко-культурном отношении. Здесь сосредоточены исторические дворцово- парковые и усадебные комплексы, курортные парки, исторические и археологические памятники, курортно-санаторные образования дореволюционного и советского периода. И самое главное — баланс застроенных и открытых, озеленённых территорий до недавнего времени позволял оценивать Южный берег Крыма как «утопающий в зелени». И это не банальность, а принципиальная характеристика и главное достоинство нашего побережья.
Проект ПЗЗ в том виде, в котором он представлен для рассмотрения на общественных слушаниях, направлен на уничтожение этого ценнейшего качества природной и культурной среды ЮБК. Критерий «успешной предпринимательской деятельности» различных направлений «с целью извлечения коммерческой выгоды», активно цитируемый в «функциональном» разделе проектных регламентов ПЗЗ, не может служить объяснением и оправданием намеченных преобразований курортного побережья в ущерб государственным интересам.
Проект Правил землепользования и застройки должен быть коренным образом переработан. Вероятнее всего, это неизбежно повлечёт за собой корректировку утверждённого Генерального плана муниципального образования — городского округа Ялта, который явился основой разработки Проекта Правил землепользования и застройки.
Наталья Петровна СТАРИКОВА,
ведущий архитектор Ялтинского инженерно-технического центра по созданию объектов градостроительства, член правления Ялтинской организации Союза архитекторов РФ.